Il condominio

Da un punto di vista giuridico, si ha un condominio quando due o più persone sono proprietarie esclusive di appartamenti, locali, negozi, uffici… facenti parte di un unico edificio.

Nel condominio esistono quindi proprietà individuali e proprietà comuni, ovvero ogni proprietario oltre ad essere titolare esclusivo di una proprietà (appartamento, negozio, box…) è al tempo stesso comproprietario insieme agli altri condomini delle parti comuni, come l’ingresso, le scale, l’ascensore, il cortile, il giardino, o altro.

L’attività dell’amministratore è disciplinata prevalentemente dal Codice Civile, che tratta la legislazione del condominio negli articoli che vanno dal 1117 al 1139 (contenuti nel libro terzo, della proprietà, titolo VII, della Comunione, capo II, del condominio negli edifici) e negli articoli dal 61 al 72 delle “Disposizioni di attuazione del Codice civile”.

Se il condominio è costituito da più di 10 condomini, è obbligatorio redigere un regolamento di condominio per disciplinare la vita condominiale.

La proprietà di un condominio viene divisa in millesimi. Le tabelle millesimali indicano le quote di proprietà di ciascun condomino nel condominio. Spetta a ogni proprietario, in misura della sua quota, la gestione delle parti comuni.

Gli organi decisionali del condominio sono l’amministratore e l’assemblea, che gestiscono i propri incarichi secondo le disposizioni di legge.

La nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Ma ciò non toglie che l’amministratore possa essere allo stesso modo nominato anche se i condomini sono in numero inferiore.

Per la nomina dell’amministratore è richiesto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000 (anche in seconda convocazione). Se l’assemblea non dovesse decidere, l’amministratore viene nominato d’ufficio dal Tribunale su ricorso anche di un solo condomino.

L’amministratore di condominio dura in carica un anno,con rinnovo automatico alla prima scadenza. Al termine della seconda scadenza è necessario che l’assemblea sia convocata per la riconferma o l’eventuale nomina di un nuovo amministratore; in entrambi i casi è sempre necessaria la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000 (anche in seconda convocazione).

L’incarico di amministratore può essere espletato anche da una società. In questo caso i requisiti devono essere posseduti dai soci, dagli amministratori o dai dipendenti.

Le spese condominiali sono distinte in:

  • spese ordinarie (a carico degli inquilini): sono le spese inerenti i lavori di ordinaria manutenzione come la pulizia delle scale, la manutenzione dell’ascensore, la pulizia del giardino, l’illuminazione delle parti comuni, il riscaldamento centralizzato, ecc.
  • spese straordinarie (a carico dei proprietari): sono le spese dei lavori di manutenzione straordinaria.

A partire da giugno 2013 è entrata in vigore la “riforma del condominio”, Legge n.220 del dicembre 2012. Questa nuova normativa prevede diverse importanti novità.

È possibile consultare il testo a questo link:
http://leg16.camera.it/561?appro=503

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